华夏沪深300cocopark(南山cocopark)

2021年4月26日发(作者：未分配利润包括什么?利润分配包括哪些科目?未分配利润怎么)

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福田cocopark商业市场调研报告

一、 基础资料

福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所
URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师陈幼
坚先生精心打造。

位于深圳CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地3.1万平方米，建筑
面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。




位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
购物中心总建筑面积：85000
楼层：购物中心B1—L3F
楼层高度：楼层净高3.6-4.5m
场内通道宽度：4.2-6m
车位数：B2、B3层共计600个车位。
经营管理：香港启胜管理公司
开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初
商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。


COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒首创股份股吧店和高档豪宅居住区，
高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
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二、 福田cocopark所在区位的优略势
处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸
客性和展示性都很强。
? 福田中心区商圈
以大型购物中心、高档次百货为主，代表深
圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市
白领集中区，消费力强。
? 四大商圈围合优势
东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体
的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集
了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个
行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南
商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发
达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四
大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的
优势。
处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜
在目标需求客群较大。


? CBD优势
福田CBD位置，经济、政治、文化、公共
设施配套都发展癿比较完善 ，现在正在兴
建深圳第一平安国际 金融中心
? 写字楼
周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广
场甲级写字楼，面积约140 万平方米
? 中高档住宅区
中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几
栋高档居住区，常住人口约 95万
?

周边分布竞争顷目繁多，怡景中心
城、连城新天地、卓越.INTOWN、
天虹君尚是最为接近的项目


怡景中心城：距COCOPARK约800米，集
白银空单
购物、休闲、旅游、餐饮 、娱乐、文化

等于一体，大型生态购物中心；定位人

群：中产阶层 。

连城新天地：主要连接会展中心及购物

公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业

街。定位：中档消费人群。
卓越.intown:大型综合体的裙楼底商，
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以LOVE为主题的全新概念时尚购物中
心，定位人群：写字楼白领与商务人士
为主。
天虹君尚百货：天虹商场投资打造的高
人流量
会展中心人流量大，人流量最高高达15万

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三、交通流线分析

交通信息：
四条主干|270002道围合，紧邻未来公交CBD总站点，无缝接驳地铁，30分钟直达深圳机场 ，区位交通条件优越

? 交通区位
COCOPark东临中心二路，西靠民田路，
南近福华三路，北至福华二路，由两纵
两横主干 道围合而成；距会展中心仅
150 米。
? 地铁现状
位与购物公园站，无缝接驳地铁1号线与
4号线3个出口。
? 公交条件
未来CBD公交总站
线路：3路，398路，b612路， b686路，
b799，e1路，e20路，k318路，m223
路，m223路，m224路
?




动线设计：
室内水平主动线明确清晰，同时根据建筑U型走向，设计一些副动线，尽可能将客流引至每家店铺


内部动线
主动线+副动线设计
主动线充分考虑了商场的人流在商场内
流动的完整性，呈U型走向，副动线通 福鞍股份
过连接主动线，而将对客流量进行均
衡，尽可能将客流引向每家店铺

外部动线
人、车分流，人货分离
外部动线设计良好，人流有九大入口，
停车场在负二层，做到了人、车分流


机场优势
去机场30分钟车程
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四、业态分布分析
商家组合策略：主力店+精品店铺+特色酒吧街，针对主客流人群设置业态
主力店：依据cocopark的主题，“打造一站式购物体验中心”，主力店业态涉及购物、娱乐、休闲、餐饮领
域等业态。吉之岛超市主要针对周边高档住宅片区的家庭式生活购物，百老汇影城，满足各种电影爱好者
的需求，美食广场有休闲餐饮、商务餐饮，主要针对消费白领消费人群、商务人士的一些餐饮需求；主力
店具有高人气特点。 |开房的诱惑
特色酒吧街:主要针对年轻时尚消费人群，这些人群大都是白领、企业家 、公司管理阶层，白天都需要上
班， 因而对夜生活都有极高的要求。


业态主要以零售和餐饮为主，打破购物中心传统最佳业态比，餐饮业态高达35%，这是由其市场所处环境
决定的。


分析
? 购物中心的主题决定,娱
乐元素与商业主题有机结合，
因此娱乐业态比例与休闲餐饮
比例较重。

? 目标消费群体决定。周边
白领、往来商务人士较多，因
此对快餐、时尚、娱乐、
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休闲快时尚消费业态情有独钟。



B1层以生活式购物为主，业态、业种基本上围绕日常生活购物设置
股票600138 L1层引进国际一线大牌，一方面提升项目整体形象，同时也可形成一定的品牌竞争优势
L2层利用电影院、概念餐厅等休闲、娱乐业态吸引人流，从而带动零售业的成交量
L3基本上为餐饮业态，仅美食广场就汇集各色小吃
五、空间设计分析



正对福华路交叉口的主入口处呈圆形设计，
外观可识别性高，特色性建筑能使人记忆犹
新。









中心设置了面积高达 6000平方米的全开
敞下沉式露天广场，商业资源以这一下沉式露
天广场为中心进行分配，设有空中天桥，可横
跨整个购物中心，也可让顾客起到观光的作
用。






打破了传统的封闭式构造，“内街”式购物中心。
内部的店铺设计像街道般，使消费者能够更好
的选择自己所需商品，给顾客提供了一个舒适
的环境，商场店铺空间大、使用率低、给顾客
营造一种舒适的购物环境，满足购物者的消费
偏好。



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天花多见圆形及椭圆形镂空，此为其一特色。


六、资料收集

福田cocopark项目的所有扶梯统一采用的是日立电梯品牌。而升降统
一采用了通力电梯品牌，维保单位是伟达电梯有限公司。（购物中心内的升降梯荷载量是1600公斤，21
人；观光电梯的荷载量是1000公斤，13人；）。

广告牌：
福田cocopark广告牌布置较多，凡是能用的上的空间都布置了广告，充分的利用上墙面的空间资源。在
采光中庭使用了悬挂式广告，这样更突显出广告的特点，能够吸引顾客的眼球，也不影响美600268股票 观。

灯箱：
福田cocopark的广告灯箱分布在三个地方：地铁与商场的接轨处、外围的墙面、外围街道边缘。
这三个处都是人、车流量最大的地方，充分体现出广告灯箱的价值，有一定的带动消费功能。
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灯柱：
福田cocopark的灯柱设置极少，广场上只有几处地方设有，起到点缀作用。










总体来说，福田cocopark的主要采光来源并不是通过灯柱，主要是通
过吊顶上的灯光以及店铺内的灯光折射而来，还配合上广告牌、灯箱以及 LED显示屏，这样灯光效果适
当，从而营造出一种舒适、浪漫的情调。

















商业外立面设计：
形象统一 ，商场铺位划分科学合理，体现出了商品组合的丰富多样，有独特的建筑风格，为我们呈现了
一个敞开式的购物中心。这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购
物中心，带来更多的消费体验。





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夜景灯饰的设计：
福田cocopark灯饰侧重于装饰，在保证用光的前提下，给人以美的艺术享受，达到灯饰的实用性与装饰
性统一结合；突出个性、光源色彩营造出舒适的气氛，针对周边的人群这种装饰有一定的带动性，吸引客
源。












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商业广场的特点：
福田COCO Park是国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有6000平方米下沉式露天广场、九大自由进
出口、12条商业内街、5大自然光中庭、150余家国际国内知名品牌。内设中西特色美食、COCO酒吧街、
JUSCO精品超市、时尚数码店、国际精品连锁店、流行服饰街、内衣风情馆以及五星级百老汇影城。



商业园林的设计：
福田cocopark的下沉式广场较大，部分地方由大树组成，树下可供顾客休憩，体现出公园式购物中心的
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特点。外围的园林设计是在每间店铺的分界处设立一颗小树，给人看上去层次分明，且毗邻马路，与市政
园林相结合起到绿化美观作用。













市场调研总结：
Cocopark地处绝佳的地理位置，这样的地块通常周边竞争相当激烈，所以cocopark综合自己的各方
面因素考虑做出了合理地项目定位——购物公园，这样的设想有利于形成差异化的识别特征，形成自己的
竞争优势。

购物公园应该打造的是“坐享城市文明、体会山林之趣”的氛围，并且应该具有个性鲜明的园林景观小
品和趣味性建筑物色彩、风格，应该是自然与公园的产物。

但结合cocopark的情况来讲，不论建筑外形以及内部组合，并不完全符合购物公园的定义，这样大
大降低了项目的实际效果，所以在项目的开放中需要智慧和激情，更需要点坚持。

优点：
1、选址得当
COCOPARK位于深圳地铁购同花顺圈子物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳CBD中央，
福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居
住区紧拥在项目西南侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相距仅150
米，联动会展商圈。

2、独特建筑风格
COCOPARK却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。牛仔网直播室
COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000
平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。
COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带
来更多的消费体验。

3、业态布局合理
COCOPARK坐落在深圳的CBD，这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早已超
出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈
成,COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。
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对面的印度人的阿琼坦克，扛着的可是120毫米的大炮管！老巴方面如果要自己生产坦克，当然也不能被比下去了，二代坦克用105毫米炮，已经很不错了，但是对于一款三代坦克来说，那就有所不及了，必须要用更粗的炮管才行！ 秦振华说的很坦然。 “其次，就是精度，我们的炮弹，距离越远，精度越差，而炮射导弹，不会受到这个影响，远距离内，还可以精确攻击。” 现在，老巴对面的是T-72，这种坦克的装甲，虽然说起来很厉害，但是，实际上也就是三百毫米左右的水平，毕竟，东方大国一直都以苏联人的坦克为作战目标，就连105毫米炮，都已经能妥妥地击穿了。（没有加挂反应装甲，里面夹杂了石英砂的那种出口的猴版，也就是这种水平吧？）