中国农行股票600675中华企业(600675中华企业股)

股票0005402021年4月26日发(作者：真惨烈昨天抢筹今日死咂神操作海王生物(000078)股)

2010年01月22日星期五

中华企业
（）

中华企业调研简报：
崇明岛建设+大浦东开发+整体上市预期
谨慎推荐

所属行业：房地产
报告起因：
行业评级：推荐

股价数据
12个月股价区间（元）
上一交易日价格（元）
6.40—20.80
14.42
156.89
115.84
10.88
7.49
-
1月21日，我们参加了中华企业（600675）联合调研，与公司高管就公司
未来战略、项目进度及宏观调控应对措施进行了深入交流。

股本结构

总市值（亿元）
流通市值（亿元）
总股本（亿股）
流通A股（亿股）
流通B股（亿股）
投资要点：
? 受惠于大浦东开发和崇明岛建设。公司在南汇的项目占总规划建面近30%，
其中周浦印象春城、南郊中华园09年受益于南汇并入浦东、迪斯尼落户上
海的利好，销售火爆，项目毛利率提升。据三季报显示，这使得公司预收
款项期末较期初增加79%，毛利率上升至50.3%。同时，21日上海市政府
正式发布了《崇明生态岛建设纲要(2010-2020)》，明确力争到2020
年形成崇明现代化生态岛建设的初步框架，这对于在崇明有4600
多亩土地资源的公司来说无疑构成巨大利好。
? 集团整体上市预期强烈。近期2010年上海国资国企工作会议召开，重组联
合、优化布局、证券化成为10年的重点所在。上海市国资委主任杨国雄在
会上明确表示，2010年市属经营性国资资本证券化率要在2009年的基础上
再提高6-7个百分点，达到30%以上。公司控股股东为上海地产集团，除中
华企业外，上海地产集团旗下还拥有上海滩涂造地公司、上海房地公司、
上海中星、金丰投资等实力雄厚的地产公司。而目前公司与控股股东下属
企业存在同业竞争问题，大股东也曾于2007年承诺，将在适当时机对下属
从事房地产开发业务的公司重组整合避免同业竞金鼎价值基金 争。因此市场对集团整体
上市的预期强烈。
? “1+X”区域布局，积极储地谋发展。公司未来坚持“1+X”区域布局，“1”
即立足上海本地，“X”即以长三角为主要辐射区域，有条件的向全国拓展。
目前公司土地储备近300万平米，分布于上海、苏州和杭州。近三个月内
公司积极储地解决土地储备瓶颈，在上海的宝山摘得罗店新镇D1-2 地块，
在青浦竞得朱家角镇B7、B8 地块，还在杭州摘得江干区章家坝地块项目，
新增规划建面40万平米。未来公司仍将抓住时机增加土地储备，保证未来
发展。
? 强化股权融资，改善资本结构。目前公司负债率在70%左右，短期债权融
资大致占了50%，三季报显示公司银行信贷和信托产品成本较高，财务费用
显著上升，公司09年发行了5年期公司债缓解了短期融资压力。为进一步
改善资本结构，公司将于2010年强化股权融资。

股价表现付文丽图
250%
200%
150%
100%
50%
0%
0
9
-
0
1
0
9
-
0
2
0
9
-
0
3
0
9
-
0
4
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9
-
0
5
0
9
-
0
6
0
9
-
0
7
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9
-
0
8
0
9
-
0
9
0
9
-
1
0
0
9
-
1
1
0
9
-
1
2
1
0
-
0
1
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
成交金额
上证综合指数
房地产
中华企业
沪深300

相关报告：中华企业三季报点评：
立足长三角区域，受惠大浦东开发
（2009.10.27）




齐鲁证券研究所


行业公司部



房地产行业分析师



丁


晨
、

涂

力磊






Tel: (8621) 68766624

（
8

621）58306749




Fax: (8621) 58318543
Email:


股票300129
dingchen
@



tull@q




重要声明：本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，
且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。报告中的信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最
终操作建议，我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。在法律允许的情况下，我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的
证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等相关服务。我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布
之前已经使用或了解其中的信息。

? 受益于经济复苏和世博会召开，10年核心区域商业地产利润增长空间巨大。
公司在上海本地核心区域有近70万平米的可租售商业地产。随着宏观经济
走出低谷，商业地产租金稳步攀升，出租率显著提高，且受益于世博会的
召开，预计10年公司在上海本地核心地区的商业地产将给公司带来丰厚的
利润。尤其值得关注的是与方兴地产合作开发的位于虹口北外滩的上海国
际客运中心B块09年7幢中已有4幢销售，10年将进一步推进，预计该项
目将在09年、10年和11年逐步结算，可为公司贡献净利润10亿元。
? 估值和投资建议：我们预计公司09年、10年、11年每股收益分别为0.57
元、0.88元、0.98元，截止上一交易日14.42元的收盘价，对应的PE分
别为25倍、16倍、15倍，具有显著的估值优势，我们一方面考虑到公司
目前诸多股价催化因素及公司稳健经营的战略，另一方面考虑到10年宏观
调控偏紧，及一线城市市场存在的不确定因素。给予公司“谨慎推上证50蓝筹股有哪些荐”评
级。
财务和估值数据摘要

单位:百万元

营业收入

增长率(%)

增长率(%)

每股收益(EPS)

销售毛利率

销售净利率

2006A

1995.42
-

-

0.62

46.58%

27.21%

2007A

2399.22
20.24%

605.31
24.89%

0.67

59.51%

34.08%

2008E

3612.13
50.55%

464.06
-23.34%

0.43

34.08%

14.09%

2009E

0.91%

615.35

32.60%

0.57

50.3%

18.51%

2010E

38.75%

962.49
56.41%

0.88

43.00%

20.87%

2011E

5477.32
8.30%

1062.63
10.40%

0.98

43.00%

21.28%

3645.08

5057.54







归属母公司股东净利润

484.67

数据来源：齐鲁证券研究所
附表1：利润表预测



营业收入

减: 营业成本

营业税金及附加

营业费用

管理费用

财务费用

资产减值损失

加: 投资收益

公允价值变动损益

其他经营损益

营业利润

加: 其他非经营损益

利润总额

减: 所得税

净利润

2006A

1995.42
1065.96
329.56
75.20

209.48
97.90

-8.17

228.64
0.00

0.00

454.13
269.38
723.51
180.48
543.03
2007A

2399.22
971.36
283.97
56.35

203.27
97.73

-22.22
413.31
0.04

0.00

1222.10
48.07

1270.17
452.44
817.73
2008A

3612.13
2381.21
344.48
63.05

182.79
143.28
-2.12

149.88
-0.04

0.00

649.27
50.78
|股票600210
700.05
191.13
508.92
2009E

2010E

2011E

5477.32
3122.07
821.60
93.11

273.87
273.87
0.00

661.00
0.00

0.00

1553.80
0.00

1553.80
388.45
1165.35
3645.08

5057.54
1811.60

2882.80
546.76

61.97

182.25

255.16

0.00

112.44

0.00

0.00

899.78

0.00

899.78

224.94

674.83

758.63
85.98

252.88
252.88
0.00

583.00
0.00

0.00

1407.38
0.00

1407.38
351.84
1055.53
- 2 -

减: 少数股东损益

归属母公司股东净利润

每股收益

数据来源：Wind资讯，齐鲁证券研究所

58.36

484.67
0.62

21|新大洲a股票2.42
605.31
0.67

44.86

464.06
0.43

59.48

615.35

0.57

93.04

962.49
0.88

102.72
1062.63
0.98



附表2：公司项目储备

开发类物业
项目名称

顾村项目 2（商业部分）

南郊中华园

周浦项目（印象春城）

华泾项目*

花木镇三街坊 42丘地块

三灶曙光村 62丘地块

美兰湖中华园

太湖古北雅园(二期)

苏州第五元素花园

古北商务分区 9-3地块

上海国际客运中心（B块）

华宁国际广场
（洛克双喜大厦）

万泰大厦

罗店新镇D1-2 地块
（09年9月竞得）

杭州市江干区章家坝地块
项目（09年12月竞得）

朱家角镇B7、B8 地块
（10年1月竞得）

位置

宝山区

南汇区

南汇区

徐汇区

浦东新区

南汇区

宝山区

苏州

苏州

长宁区

虹口区

长宁区

静安区

宝山区

权益
100%
规划总建计划总09年开工
09年竣08年末项目未
产品类型筑面积投资面积

工面积

结算可售面积
2.1

20.8

56.5

38

11

5.6

20

4.8

30

19

30.2

3.19

2.46

15.33

15.43

9.24

283.65
建筑面积

0.3

1.34

2.6

3.9

2.34

1.12
300171股票
0.5

2.11

14.21

1.2

16

26.8
27.7
17.5
6.3

12

3.9

0

0

10

23

11

0

18.4

0

0

1.7

11

0

0

0

0

0

2.1

0

21.5

23

11

0

18.4

0

别墅

87.50%经济适用房
97.75%小高层住宅
90%

经济适用房
87.50%高档公寓
87.50%
100%
78.75%
100%
87.50%
40.19%
89.00%
100.00%
100.00%
100.00%
别墅

住宅

别墅

高档住宅
写字楼

写字楼

写字楼

写字楼

住宅

住宅


15

38.5

0

0






62.4


0

10.8


0

0

3

2.46






164.9




中茵股份
23.5

说明

租售

租售

出租

出租

出租

出租

出租

营业






76


合计
出租类物业
项目名称

港泰广场写字楼

港泰广场裙楼

中华企业大厦

古北商务分区 9－4A

上海春城商业中心

淮海公寓

恒盛苑商铺

杭州锦华大酒店

出租总计

青浦区
100.00%

位置

黄浦区

黄浦区

静安区

长宁区

闵行区

徐汇区

闵行区

杭州



权益

60%

60%

100%



87.50%

90%

100%

87.50%

74.74%



数据来源：公司公告，齐鲁证券研究所
- 3 -

投资评级说明
类
别
股

票
行
业
级别
推荐
中性
回避
推荐
中性
回避
定 义
预计未来6-12个月内，股价相对强于市场基准指数20%以上
预计未来6-12个月内，股价相对市场基准指数变动幅度为-10%—10%
预计未来6000426千股千评-12个月内，股价相对市场基准指数跌幅为10%以上
预计未来6-12个月内，行业指数将相对强于市场基准指数
预计未来6-12个月内，行业指数将基本与市场基准指数持平
预计未来6-12个月内，行业指数将相对弱于市场基准指数
谨慎推荐 预计未来6-12个月内，股价相对强于市场基准指数10%—20%

重要声明

本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但我公司及其研究人员对这些信息的准确
性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。
报告中的信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就报告中的内容对最终操
作建议做出任何担保。在法律允许的情况下，我公司及其我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行
的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。我
公司及其我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。

本报告版权归“齐鲁证券研究所”所有。未经事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如
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两人正在高兴地聊着天，就有一个人跑了过来：“门口有两个女孩，说要见你们。” “啪，啪，啪。”声音清脆，抽的格外用力，抽一下，就出现一条血红的印子。 至于现在，这样的条件，让他们有种莫名其妙的嘲讽了，这简直就是儿戏一般的计划啊。 现在呢？现在听了这么多让人气愤的事情，反而不表态了？太反常了啊！ “哈哈，还是仿制我们的，你们比什么？比枪法吗？”伊万诺夫的身后，安德烈随手也从后面的越野车内，拿出来了一把AK步枪。